Содержание
В этом материале мы совместно с адвокатом в Израиле Артуром Блаером рассматриваем вопросы продажи недвижимости в России, принадлежащей гражданам Израиля.
Рассматриваем следующие кейсы
- Недвижимость досталась в результате получения наследства
- Была ранее самостоятельно приобретена
По каким паспортам приобреталась или будет продана недвижимость
- Внутренним (общегражданским паспортам) граждан РФ
- Даркон Израиль
Как готовить доверенность
- В консульстве РФ в Израиле
- У нотариуса с апостилем
Как открыть счет в банке в РФ и есть ли разница
- По паспорту гражданина РФ
- По даркону государства Израиль
Как перевести деньги от продажи недвижимости в России в Израиль
- Прямой трансфер из РФ в Израиль
- Через транзитные счета
Введение и основания для продажи недвижимости
Еще несколько лет назад продажи недвижимости по доверенности в РФ были очень редкими и многие риелторы отказывались работать с такими кейсам.
Тем не менее сначала эпидемия ковид, а затем иные геополитические изменения внесли свои коррективы, и на момент подготовки материала рынок недвижимости в РФ адаптировался к сделкам продажи дистанционно, по доверенности, когда продавец фактически не присутствует на сделке.
Восемь из десяти кейсов по продажи недвижимости, с которыми мы постоянно сталкиваемся, являются итогом вступления в права наследования и новый собственник решает ее продать.
Остальные кейсы относятся к продаже ранее приобретенной недвижимости, это могут быть как квартиры, так и частные дома.
Перед тем, как перейти к детализации процесса продажи, стоит отметить, что если квартира была в собственности менее 3 лет, то при продаже возникнет налог, в случае если продает нерезидент РФ, то размер налога составляет 30% от суммы продажи.
Существует расхожее заблуждение, что налог удерживается в моменте, например квартира стоит 10 млн. рублей, сумма налога 30%, т.е. продавец получит только 7 млн. рублей.
Это не верно, ФНС РФ рассчитывает самостоятельно сумму налога только в следующем налоговом периоде. Т.е. если квартира продана в текущем году, то сумма налога будет выставлена в следующем году, как правило, не позднее окончания первого квартала.
Таким образом переживать, что продавец заведомо получит меньшую сумму при продаже не стоит.
Паспорта
Переходим к вопросу паспортов, здесь важно отметить, что Израиль на дату подготовки материала не входит в список недружественных государств https://ru.wikipedia.org/wiki/Список_недружественных_государств_(Россия)#Список_стран_и_регионов. Следовательно, сделки по продаже недвижимости для граждан Израиля у которых на руках даркон, проходят также как по паспортам РФ и не имеют тех ограничений, которые есть у граждан из списка недружественных государств.
Тем не менее сам Росреестр, Финмониторинг или нотариус в состоянии запросить все документы, подтверждающие чистоту проведения сделки, в независимости по какому паспорту она совершается.
Таким образом, сделки по продаже недвижимости можно проводить как по российским паспортам, так и по даркону. Сделки по удостоверению личности (теудат зеут) провести невозможно, т.к. это внутренний документ, который не удостоверяет личность за рубежом.
Доверенность
Доверенность может быть заверена как в консульстве РФ, так и у нотариуса с проставленным штампом апостиль.
Отличие в том, что консул это, по сути, нотариус РФ за рубежом и заверенная в консульстве доверенность вносится в общефедеральный список доверенностей РФ и полномочия проверяются более оперативно, чем у нотариальной.
Кроме того, банки в РФ намного более оперативно рассматривают кейсы об открытии счета при наличии консульской (в отличие от нотариальной) доверенности.
Тем не менее нотариальная доверенность с апостилем также имеет полную юридическую силу, для ее применения в РФ нужно сделать перевод штампов нотариуса, штампа апостиль и заверить этот перевод у российского нотариуса.
В самом тексте доверенности должны быть прописаны максимально детально все полномочия доверенных лиц, связанных с представлением интересов во всех требуемых органах как для сбора документов, так и представления интересов продавца на самой сделке, которая может быть осуществлена в МФЦ, в банке или у нотариуса.
Отдельным блоком выделяются полномочия доверенного лица в банке в РФ, в зависимости от того есть ли у продавца счет или его нужно открывать, какие полномочия по управлению и доступу счету и т.д.
Правильность подготовки доверенности это в определенной мере “ключ к успеху” для проведения сделки.
Счет в банке РФ
При отсутствии счета в банке на территории РФ его придется открыть, нужно отметить, что банки в РФ самостоятельно формируют политику по открытию счетов по доверенности, в том числе если у доверителя только даркон.
Единой модели нет, поэтому банк подбирается индивидуально Можно отметить, что все основные банки в РФ открывают счета на основании доверенности, но при этом дают разные доступы к счету. К примеру, СБЕРБАНК открывает счет в моменте, но не дает интернет-доступ к счету, УРАЛСИБ дольше проверяет полномочия, но предоставляет доступ в интернет банк.
Банк, следовательно, определяется в процессе переговоров между продавцом и его представителем, в зависимости от дальнейших планов при получении денег от продажи недвижимости.
Как перевести деньги в Израиль после продажи
На текущий момент возможности перевести платежи напрямую из РФ в Израиль нет, даже если российский банк не включен в санкционный список, как, к примеру, ОТП БАНК (дочерняя компания венгерского ОТП).
Это зависит от банков контрагентов, которые блокируют переводы из РФ и возвращают платежи.
Как долго продлится эта ситуация — ответить невозможно, поскольку это связано с санкциями в отношении РФ.
Возможна только транзитная модель с открытием счетов в банках в иных странах и далее перевод в Израиль.
Одна из таких моделей выглядит так
- Открытие счета в банке в Грузии
- Перевод денег со счета в банке в РФ в банк в Грузии
- Перевод денег со счета в банке в Грузии на счет в банк в Израиле
Здесь стоит отдельно отметить, что перед переводом на счет в Израиле нужно заранее поставить об этом в известность израильский банк и получить одобрение на трансфер, поскольку у банков в Израиле существует отдельный и очень серьезный compliance.
Заключение и вывод
- 1. Сделки по продаже недвижимости в РФ без присутствия собственника проводить можно и количество таких сделок растет.
- 2. Существенной разницы на основании какого паспорта проводить сделку нет.
- 3. Доверенность должна полностью соответствовать требованиям законодательства РФ и предоставлять все необходимые полномочия.
- 4. Банки в РФ открывают счета на основании доверенности, в зависимости от банка предоставляют различные доступы к счету.
- 5. Для перевода денег из РФ в Израиль в данный период требуется открытие транзитного счета.
И в качестве “вишенки на торт” – ответ на вопрос сколько на практике занимают такие сделки от начала до конца и что считать окончанием сделки.
Практика показывает, что сделки проходят в период до 3- х месяцев от выставления объекта на продажу до выхода на сделку, когда проверены все документы и согласована цены между продавцом и покупателем.
Окончанием сделки считается зачисление денег от продажи объекта на счет в российском банке, поскольку дальнейшие действия по трансферу денег к самой сделке уже прямого отношения не имеют.
Рекомендуем посмотреть стрим на нашем канале в YouTube
Материал подготовлен страшим партнером группы юридических компаний ЦЕНТР100PLUS Сергеем Фаянс https://www.facebook.com/sergey.fayans.2025 при взаимодействии с адвокатом в Израиле Артуром Блаером
Сергей Фаянс,
+972.55.976.34.21 (WhatsApp, Telegram)
